부동산 분석 #3. 서울 성북구

이번엔 성북구로 가보기로 한다. 궁금한 건 정릉동이었는데, 역시나 정릉동만 보기엔 지엽적이라 성북구를 선정했다. 요즘 계속 대단지 아파트만 살펴보다 보니, 서울은 꿈도 못 꾸겠다 싶어 경기도 위주로 살펴봤었다. 실제로 안양쪽 지역을 알아볼까 하기도 했고. 그러다 생각을 고쳐먹게 된 것이 대단지가 아닌 서울 아파트들은 살기가 불편할까? 라는 의문에서 부터였다. 대단지라고 하면 1,000 세대가 넘고, 부지 자체가 넓으며 내부 커뮤니티가 잘 꾸며진 곳 정도인 아파트를 개인적으로 생각하고 있었다. 그러다보니 자연스럽게 아파트를 볼 때 1,000 세대가 넘지 않으면 아예 보지도 않게 되었었다. 그런데 잘 생각해보면 굳이 내 기준에 맞추지 않더라도 좋은 아파트들은 많았고, 서울 내 1,000 세대가 넘지 않는 아파트들도 굉장히 많았다. 그런 매물들을 다 거르다보니 살만한 집이 없다고 생각했던 것 같다. 대단지가 아닌 아파트들을 살펴보는 첫 걸음이라고 생각하고 신중하게 분석해보기로 한다. 직장의 위치를 고려했을 때, 서울 성북구라면 직주근접 측면에서 장점이 있을 터이니.

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#1. 인구 및 세대 수

※인구가 최소 20만 이상 도시에서 인구 수 및 세대 수 증감 확인. 세대 수가 인구 수보다 중요. (feat. 부동산 지인)
그래프를 보자면 2019년을 제외하고는 2021년까지 계속 인구가 줄어들고 있었다는 것을 알 수 있고, 세대도 그와 비슷한 행보를 보인다. 다만 2022년 최근 반등에 성공한 부분은 긍정적으로 보인다. 인구수 또한 기본적으로 40만이 넘어가기 때문에 수요층은 어느정도 단단하다고 볼 수 있겠다. 어떤 부분이 인구 이탈을 막고 반등을 가능하게 했는지가 궁금해지는 대목이다.

#2. 수요와 공급

※수요 = 미분양 + 청약 경쟁률 / 공급 = 입주 물량 + 인허가 물량 (feat. 부동산 지인)
- 수요를 보자. 일부 기간만을 제외하고 모든 물량이 소화되고 있다. 아름답다.

- 공급
전체 서울의 수요/입주와 대조해보고 성북구 그래프만 살피더라도, 여전히 수요가 훨씬 많다는 것을 알 수 있다.

성북구 내 공급될 아파트를 살펴보면, 이미 입주시기가 지난 롯데캐슬클라시아, 보문리슈빌하우트만 보더라도 청약 경쟁률이 꽤 높다. 입주가 2024년에 진행 될 아래 2개 아파트를 보면 더 놀란다. 길음역롯데캐슬트윈골드의 가장 큰 평형은 466:1, 해링턴플레이스안암의 가장 큰 평형은 991:1 에 달한다. 청약 경쟁률만 보더라도 성북구 아파트에 대한 수요가 굉장히 크다는 걸 유추해볼 수 있다. 앞으로 분양가 상한제가 폐지 될 예정이므로 마지막으로 청약에 올인할 기회다... 라는 마음에 이 정도로 몰린게 아닌가 싶다. 현재 시세를 살펴보니 롯데캐슬클라시아 82㎡ 는 분양가 5억 후반 ~ 6억 5천 사이에 형성돼있으나 네이버 부동산에서 확인한 실 매물은 11억 ~ 13억대에 올라왔다. 이토록 몰린 이유가 있다. 대단하다.

#3. 매매, 전세 가격변동

※매매/전세 지수가 동반 하락하다가 전세 지수가 일정 기간 횡보 후 상승하는 매물 주목 (feat. 아실, 호갱노노)
매매가는 2009년 즈음부터 횡보하다가 2015년부터 상승, 최근 몇 년동안은 급상승 하고 있음을 확인할 수 있다.

#4. 급지 파악

※평당가가 높은 지역 중심으로 가장 비싼 아파트의 연식과 가격을 메모 (feat. 호갱노노)
평당가를 보고 급지를 나눠보았다. 1급지는 단연 길음역 인근 지역으로 볼 수 있다. 다만 2, 3급지 선정이 조금 애매하였으나, 대체적으로 평당가가 높고 곧 재개발 될 예정인 곳을 2급지로 선정했다. (관련 기사) 또, 2급지 내 아파트들이 평균 연식이 최근이다.



매물을 살펴봤다. 평당가가 가장 높은 5개 아파트를 확인해보니 평당가가 대부분 4천 만원이 넘었다. 롯데캐슬클라이사의 경우 5천 만원에 육박한다. 연식을 고려했을 땐 길음역금호어울림센터힐과 래미안라센트, 삼선SK뷰가 꽤 선방하고 있다고 보인다. 표를 보면 대부분이 1급지 매물들이란 것을 알 수 있다.

구분	매물	크기(평)	가격(단위 : 억)	평당가(단위 : 만)	연식	비고
1급지	길음동 롯데캐슬클라시아	33	16.2	4,890	2022
1급지	길음동 길음역롯데캐슬트윈골드	25	11.8	4,625	2024	입주 예정
1급지	돈암동 길음역금호어울림센터힐	23	9.4	4,036	2016
1급지 인근	종암동 래미안라센트	32	13.4	4,099	2011
3급지	삼선동 삼선SK뷰	32	13	3,997	2012
1급지	길음동 래미안길음센터피스	25	9.7	3,839	2019
1급지	돈암동 돈암힐스테이트	23	8.8	3,813	2007
1급지	돈암동 돈암코오롱하늘채	33	12.5	3,711	2016
2급지	장위동 장위뉴타운꿈의숲코오롱하늘채	34	12.4	3,560	2017

#5. 교통

※수도권의 경우 직주근접, 지방인 경우 수도권과 달리 교통보다 도로 상태 확인
매물들은 급지별로 산포되어 있기 때문에 급지 중앙에 역이 위치한 경우엔 해당 역을 기준으로 시간을 산출한다. 1급지는 한 가운데 길음역이 위치해있으므로 길음역을 기준으로 잡는다. 2급지는 광운대역, 돌곶이 역이 그나마 인근 역이지만 거리가 도보 20분 이상이기 때문에, 굳이 이동 동선을 제한하면서 하나의 역을 지정하진 않았다. 3급지의 경우 한성대입구역과 보문역이 인근 역이지만 딱히 어떤 역의 거리가 가장 가깝다고 지정하기 어렵기에 지정하지 않았다. 또, 서로 다른 2개 호선이 지나가므로 위치별로 더 유리한 호선이 있을 수도 있기 때문. 또, 만약 환승을 해야하는 경우 괄호 안에 해당 내용을 작성으며, 직행 또는 유리한 버스 노선이 있는 경우에만 버스에 대한 정보가 있다.
급지별 최단 거리를 보면 1급지 → 3급지 → 2급지 순으로 장점이 있다는 것을 알 수 있다. 2급지는 일단 역세권이라고 보기가 애매하기 때문에 역까지 가려면 버스에 의존해야한다는 것이 큰 단점이라고 볼 수 있다. 주요 일자리로 직행하는 버스도 없을 뿐더러 버스와 지하철 환승을 하지 않으면 이동이 어렵다.

구분 (단위 : 분)		강남	여의도	잠실	을지로
1급지 (길음역)	버스	63	78	-	35
	지하철	47 (환승 1)	35 (환승 1)	35 (환승 1)	19 (환승 1)
	최단거리	47	35	35	19
2급지	버스	51 (환승 1)	-	-	54
	버스+지하철	-	53 (환승 2) 61 (환승 1)	49 (환승 2)	38 (환승 2)
	최단거리	51	53	49	38
3급지	버스	62	69	-	34
	지하철	54 (환승 1) 45 (환승 2)	43 (환승 1)	43 (환승 1)	27 (환승 1)
	버스+지하철	55 (환승 2)	40 (환승 2)	40 (환승 2)	24 (환승 2)
	최단거리	45	40	40	24

#6. 학군

※학원가 및 중학교와 고등학교 학업 성취도 확인 (feat. 호갱노노, 아실)
학원가를 보자. 3급지 인근 학군이 강세다. 69개가 넘는 학원가가 인접해 있으며, 학업 성취률 80%가 넘는 중학교가 5여 개, 고등학교가 3개가 생활권 내 있다. 서울 국제고는 버스로 약 25분으로 조금 거리가 있긴 하다.
1급지를 살펴보면, 약 40개 이상 학원가가 인접해있고, 학업 성취율 80% 넘는 중학교는 98% 성취률의 영훈 국제중을 포함하여 6개가 포진해 있다. 고등학교는 성취율 100%를 자랑하는 대일외국어고를 포함하여 5개가 인접해있다. 학군이 꽤 훌륭하다고 판단된다.
그와 반면 2급지는 학군 불모지라고 해도 틀린 말이 아니다. 학군 형성도 미비하며, 주변 중학교나 고등학교의 학업성취율도 낮은 편이다.

#7. 상권

※음식점, 카페, 은행, 병원, 약국, 마트, 공원 등 선호대상 / 모텔, 단란주점, 나이트 등 기피대상 (feat. 카카오맵)
상권은 성신여대와 혜화역에도 가깝기에 전체적으로 3급지가 가장 좋다. 반면 1, 2급지의 경우 아파트 단지 인근에 상권이 충분히 생성되지 않은 것으로 보인다. 특히 2급지는 선호대상 뿐 아니라 기피대상도 거의 없기에 마냥 좋다고 볼 수는 없다. 3급지 → 1급지 → 2급지 순으로 상권이 좋다고 평가하겠다.
- 선호 대상

- 기피 대상

#8. 호재

※앞으로 호재가 있는지 확인 (feat. 네이버 부동산)
순서대로 1급지 ~ 3급지 순으로 인근 호재에 대한 스크린샷을 담았다. 2급지는 그 자체가 장위재정비 촉진지구 개발이 진행 중이다. 나머지는 인근에서 계속 개발 중이기에 일부 매매가에 영향을 받을 수 있다. 또, 2026년 개통 예정인 동북선(왕십리 ↔ 상계)이 진행 중이다. 동북선은 3급지를 제외한 1, 2급지가 직접적으로 영향을 받게 될 것으로 보인다. 2급지의 경우 위 교통 분석에서 가장 좋지 못한 면모를 보였으나, 동북선이 이를 해소해줄 수 있는 강력한 요소가 될 것 같다. 다만 2026년으로 예상이지, 확정이 아니기 때문에 더 길어질 수 있다는 부분은 인지해야한다.

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성북구에 대해 분석을 진행하다 보니, 1급지 → 3급지 → 2급지 순으로 입지가 좋은 것 같다는 생각이 들었다. 1, 3급지는 심지어 인근에 2개 노선이 위치해 있고 직통 버스들이 있어서 교통이 매우 유리했으며, 3급지는 대형 상권 및 학원가가 매우 인접하여 자녀를 키우기도 좋을 것 같다. 학업 성취도율도 높은 중, 고등학교 역시 1, 3급지에 몰려있었다는 부분 또한 2급지 입지를 더 안좋게 만드는 부분이다.
이 결과를 토대로 1, 3급지 괜찮은 매물들을 좀 살펴봤는데, 보금자리론으로 살 수 있는 게 거의 없었다. 6억 내 매물이 많이 없다는 뜻이다. 당장 매수할 것도 아니라 아쉬움은 덜했지만 한 편으로는 이보다 매매가가 더 오를 수 있어서 이 지역은 넘볼 수도 없을 수 있다고 생각하면 슬픔이 차올랐다. 그래도 지금까지 살펴봤던 지역들 중엔 가장 좋았다. 6억 내 매물을 살 수 없다면 다른 방법으로 구매하고 조금 더 미래를 도모해볼 수 있겠으나, 어떤게 이득일지는 더 따져봐야 할 것 같다. 매수 시기 전에 보금자리론 상한이 6억 위로 올라가면 더 좋을 수도 있고.
서울 매물 가격이 높다고 생각도 안하고 있었는데, 이번에 서울을 찾아본 게 잘한 것 같다는 생각이 든다. 서울 어딘가에 내 아파트가 될 매물이 있겠는 생각을 심어줬으니 말이다. 다음엔 안양을 해볼까 아니면 이번처럼 또 다른 서울지역을 찾아볼까 즐거워진다.