부동산 분석 #2. 경기도 고양시 덕양구

매 주 1회 정도는 부동산 분석을 해보려고 한다. 더 자주해야하는 게 아닌가 싶긴 하지만, 분석 하는게 익숙하지가 않아서 꽤 오래 걸린다.  나중에 익숙해진다면 주 2회 이상도 할 수 있을 것 같다. 또, 지난 분석을 했을 때 느꼈던 부분들을 가지고 전체적으로 매물 검색하는 방법을 손봤다. 점점 유의미한 분석이 될 수 있도록 진화하길 스스로 바란다.

 

이번엔 경기도 고양시 덕양구로 가보려고 한다. 실제로 궁금한 지역은 화정동이다. 몇 달 전부터 내집 마련으로 막막했을 때, 호갱노노에서 보니 아파트 대단지가 많은데 매물 가격이 손에 잡힐 만한 곳 중 하나였다. 출퇴근은 물론 잠실이라 굉장히 멀지만 요즘 재택 근무를 주로 하기도 하고, 대중교통도 매우 근접해 있어서, 못 해먹을 정돈 아닌 것 같다. 지금 집도 1시간 넘게 걸리는데 1시간이나 1시간 반이나. 그래서 이번 기회에 알아보고 괜찮다면 다음 주 주말에 임장도 가보려고 한다. 임장 가기 전엔 체크리스트도 정리해봐야겠다.

 

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#1. 인구 및 세대 수

※인구가 최소 20만 이상 도시에서 인구 수 및 세대 수 증감 확인. 세대 수가 인구 수보다 중요. (feat. 부동산 지인)

인구 수, 세대 수 모두 최근 꽤 많이 증가했고, 2022년엔 인구만 50만에 근접할 정도로 인구는 충분하다. 인구 수만 보더라도 2011년 잠시 주춤했던 것 제외하면 계속 오르고 있다. 집을 구하고 싶은 사람들에게 인기가 많은 지역일 것으로 예상해볼 수 있겠다.

 

#2. 수요와 공급

※수요 = 미분양 + 청약 경쟁률 / 공급 = 입주 물량 + 인허가 물량 (feat. 부동산 지인)

- 수요

미분양은 구 단위로는 데이터를 확인할 수 없기에, 고양시 전체에 대한 미분양을 확인할 수 있다. 악성 미분양을 포함하여 100여 개가 근 몇 년동안 유지되고 있는데, 계속 미분양이 유지되는 이 매물이 어떤 매물인지 확인해보고 싶었다. 아파트에 대해서 미분양 난 매물을 확인해볼 수 있는데, 고양시 일산동구에 위치한 요진와이하우스만 검색되고, 여기서만 44개가 미분양 났다. 나머지 69건은 아파트 외 주거형태에서 난 것으로 유추해볼 수 있겠다. 다시 말하면 일산동구 해당 매물을 제외하면 전체 미분양은 없다는 것을 알 수 있었다. 고양시가 굉장히 넓기 때문에, 나머지 지역에선 공급물량을 전부 소화하고 있다는 건 꽤 인상적인 부분이다.

- 공급

덕양구 수요/입주 그래프를 보자. 2019년 공급이 수요의 약 5.5 배씩이나 이루어졌고, 2022년에도 많은 양이 공급된다. 아래 고양시 그래프와 대조하면서 보다보면 고양시 일산동구 또는 일산서구보다는 덕양구에 공급이 많이 이루어진다고 유추해볼 수 있다. 그럼에도 불구하고 덕양구엔 미분양이 하나도 없었다는 것을 주목하자. 아래 세 번째 인구 유입 지도를 보게되면 서울에서 빠져나오거나 지방에서 올라오는 인구가 꽤 많은 부분 차지한다고 볼 수 있겠다.

 

#3. 매매, 전세 가격변동

※매매/전세 지수가 동반 하락하다가 전세 지수가 일정 기간 횡보 후 상승하는 매물 주목 (feat. 아실, 호갱노노)

아래 그래프를 보면 2011년 말기부터 전세와 매매가 역전되며 지금까지 유지됐다. 현재는 매매/전세 지수가 동일한 수준으로, 전세 지수 99.80, 매매지수 99.70를 보이며 2020년부터 전세/매매가가 굉장히 많이 오른 상태다. 이대로라면 전세가가 매매가를 더 밀어올릴 수 있지 않을까? 하고 상상해볼 수 있을 것 같다. 그럴 지를 확인하기 위해서 이 다음 조건들을 계속 확인해보자.

 

#4. 급지 파악

※평당가가 높은 지역 중심으로 가장 비싼 아파트의 연식과 가격을 메모 (feat. 호갱노노)

덕양구가 너무 넓다보니 원래 목표였던 화정동만 보는 건 너무 지엽적인 일이라고 판단되었다. 그래서 주변에 인접해있는 4개 동을 더해 총 5개 동을 분석해보기로 했다. 평균 금액만 보면 화정동이 가장 높은 금액대를 갖추고 있었다. 하지만 평균은 평균일 뿐이지 살기 좋은 아파트가 많이 있다고 판단하긴 아직 이르다. 몇 가지 필터링을 더 거쳐서 좋은 매물을 구해볼 수 있겠고, 반대로 주교동이나 성사동에서도 금액에 따라 괜찮고 저렴한 매물을 건질 수 있겠다는 생각은든다.

덕양구 내 삼송동, 도내동, 원흥동, 동산동, 신원동은 이보다 평균 금액이 훨씬 높았지만 화정동에서 너무 멀다보니, 이번 분석에선 제외했다. 생활권이라고 보기가 좀 어려웠기 때문이다. 이들은 별도 게시글에서 분석해보는 것이 좋겠다.

구분	화정동	행신동	토당동	성사동	주교동
평균 금액(단위 억)	5.2	5	4.3	3.8	2.3

평당가 기준으로 보자면, 아래와 같이 시세가 형성돼있다. 주교동은 평당가가 다섯 개 동중에 가장 낮았고 적절한 매물도 없었기에 높은 급지에서 아예 제외해도 되겠다. 또, 행신동은 평당가가 가장 높았던 매물들은 모두 도내동과 매우 인접해서 화정동보다 도내동 생활권에 가깝다고 보인다. 평당가와 매물 가격을 통해 급지를 나누어보자면 아래와 같다. 회색→노란색→빨간색→파란색 순으로 평당가가 높다는 것을 감안하면 몇 군데 상급지로 보이는 지역을 볼 수 있다. 평당가가 높은 매물 중에는 신축이 포함되어 있을 수 있는데, 신축 매물이 있다고 해서 무조건 상급지가 되는 것은 아니다. 그 외 매물들을 가지고 상급지 판단을 해보는 게 좋을 것 같다.

화정동 하단, 행신동, 토당동	화정동 상단, 성사동, 주교동

구분	매물	크기(평)	가격(억 원)	평당가(만 원)	연식	비고
화정동	화정동 은빛마을6단지프라웰	46	9.8	2,130	1996
화정동	화정동 별빛마을7단지청구현대	32	8.6	2,687	1995
화정동	화정동 한화꿈에그린	46	8.4	1,826	2003
행신동	행신동 서정마을6단지휴먼시아	51	9.3	1,823	2009
행신동	행신동 서정마을중흥S클래스타운하우스	46	9.65	2,097	2008
행신동	행신동 서정마을5단지	32	8.59	2,684	2008
행신동	행신동 서정마을파크하임휴먼시아	45	9.5	2,111	2009
토당동	토당동 대곡역롯데캐슬엘클라씨	32	8.2	2,562	2022	신축
토당동	토당동 대곡역두산위브	24	8.32	3,466	2022	신축
성사동	성사동 래미안휴레스트	33	7.75	2,348	2009
성사동	성사동 원당e편한세상	33	7.95	2,409	2009
주교동	-	-	-	-	-	적절한 매물 X

위 표를 기준으로 급지를 나눠봤다. 토당동에 있었던 2개 신축 아파트가 아래 지도에서 좌측에 위치해 있다. 이들 두 개 때문에 토당동에 평균 가격이 많이 올랐다고 해도 무방했고, 토당동 자체가 1급지로 보긴 조금 부족하지 않나 싶었다. 그래서 2급지 정도로 두려고 주황색으로 표시했다. 나머지 빨간 색으로 표기된 곳을 1급지로 선정했다. 대체로 화정동 매물은 1995~1996년도에 지어진 구축임에도 평당가는 물론이고 매물 가격대가 잘 유지되고 있다.

 

#5. 교통

※수도권의 경우 직주근접, 지방인 경우 수도권과 달리 교통보다 도로 상태 확인

1급지로 선정한 3개 지역 모두 도보로 갈 수 있는 지하철 역을 하나씩 끼고 있다. 경의중앙선은 화정역 대비해서 여의도에 대해 장점이 있고, 강남에 직행으로 가는 버스가 있다는게 장점이 될 수 있겠다. 화정역 또한 강남으로 가는 직행 버스가 있으며, 을지로에 대해 환승 없이 갈 수 있는 장점이 있고, 여의도로 가려면 가장 오래 걸리게 된다. 전반적으로 3개 역 모두 1시간이면 서울 내 직장에 도달할 수 있는 꽤 큰 장점이 있다. 도어 투 도어에 대한 측정이 아니므로 역에서 먼 거리에 직장이 위치한 경우엔 더 걸릴 수 있겠다.

구분	강남	여의도	잠실	을지로
경의중앙선 행신역	지하철 55' (환승 2) 지하철 1H 3' (환승 1) 버스 1H 10' (환승 0)	지하철 35' (환승 1)	지하철 1H 3' (환승 1)	지하철 42' (환승 1)
경의중앙선 강매역	지하철 51' (환승 2) 지하철 59' (환승 1) 버스 56' (환승 0)	지하철 32' (환승 1)	지하철 1H (환승 1)	지하철 38' (환승 1)
3호선 화정역	지하철 1H 1' (환승 1) 버스 59' (환승 0)	지하철 46' (환승 2) 지하철 56' (환승 1)	지하철 1H 4' (환승 1)	지하철 38' (환승 0)

 

#6. 학군

※학원가 및 중학교와 고등학교 학업 성취도 확인 (feat. 호갱노노, 아실)

먼저 학원 수를 알아보자. 화정역 인근에서는 하단부에 몰려있는 학원들을 제외하고 도보로 총 139개의 학원에, 행신역 인근에선 총 77개(다만 휴먼시아 1단지 아파트 인근 11개는 도보로 약 25분으로 조금 거리가 있음), 강매역 인근에서는 가장 가까운 11개 학원을 제외하고는 도보로 약 25분 이상을 가야 중앙지역 40개 학원 및 행신역 부근 26개 학원에 도달이 가능하다. 학원 개수로 본다면 화정역 인근이 더 나은 생활권에 있다는 걸 볼 수 있다. 다만, 중학교와 고등학교는 성취도 측면에서 봤을 대 어떤 지역이 월등하다고 보긴 어렵다.

 

#7. 상권

※음식점, 카페, 은행, 병원, 약국, 마트, 공원 등 선호대상 / 모텔, 단란주점, 나이트 등 기피대상 (feat. 카카오맵)

- 선호 대상

화정역과 행신역 인근 그리도 능곡역 인근에 대형 음식점, 카페, 문화시설 등 주로 선호되는 대상들이 위치해 있다. 대형 마트는 있으면 좋지만 차로 멀지 않은 곳에 스타필드와 코스트코가 있기에 영향은 미미할 수 있다. 편의점 또한 전체적으로 골고루 분포돼있어서 이를 통해 분별하긴 어렵다. 문화시설은 화정역 인근과 행신역 인근에만 위치한다. 굳이 나눠보자면 화정역, 행신역 인근이 능곡역, 강매역 인근보다 선호 시설들이 더 분포돼있다고 보인다.

- 기피 대상

기피 시설은 상권이 발달한 만큼 타 지역에 비해 화정역 인근에 압도적으로 분포돼있다.

 

#8. 매물 찾기

※자본금에 맞는 매물 찾아서 비교 (feat. 호갱노노, 네이버 부동산)

매물 1	매물 2	매물 3
매물 1 사진	매물 2 사진	매물 3 사진

 

#9. 호재

※앞으로 호재가 있는지 확인 (feat. 네이버 부동산)

GTX-A와 서해선 그리고 능곡재정비촉진지구, 덕양구도시재생뉴딜사업지역이 보인다.

GTX-A는 운정에서 서울을 관통해 동탄을 잇는 새 지하철 노선이다. 대화에서 일자리가 많은 강남까지 약 20분이면 도달할 수 있어 강력한 운송수단이 될 수 있다. 하지만 아직 청담지역 공사 논란과 SRT와 노선공유 등 공사와 관련되어 해결해야할 잡음이 잔뜩 남아있어, 갈 길은  여전히 멀다.

**참고1 : https://namu.wiki/w/수도권 광역급행철도 A노선

 

서해선(소사대곡)의 경우는 2016년 착공하여, 2021년 6월에 완공 예정이었으나, 일정이 계속해서 연기되어 현재 김포공항 하단 구간은 올해 중순에(그 마저도 불분명), 나머지 능곡 인근을 포함한 김포공항 상단 구간은 2023년으로 미뤄질 것이 자명하다. 그러나 만약 이 노선이 개통되면 강남까지 접근성이 매우 좋아질 것으로 전망되기 때문에 아주 큰 호재로 보인다.

**참고2 : http://www.redaily.co.kr/news/articleView.html?idxno=3151 

**참고3 : https://www.hankyung.com/realestate/article/202101137040i

 

능곡재정비촉진지구와 덕양구도시재생뉴딜사업지역은 현재 진행 중인 사업으로 2024년까지 예정되어 있고, 이 때문에 아파트 시세가 많이 오른 듯 싶다. 위 #4. 급지 파악 단계에서 확인했던 토당동 대곡역두산위브, 토당동 대곡역롯데캐슬엘클라씨 아파트 평당가가 높은 이유 중 하나가 이런 호재들이 겹친 탓이라고 볼 수 있다.

**참고4 : http://urban-regeneration.goyang.go.kr/service/view/renwal/neunggokPrtnSttus

**참고5: https://www.gys.or.kr/gyurc/front/facility/ngok.php

 

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처음에 화정역 인근 매물이 궁금했었는데, 점점 범위가 커져서 덕양구 절반 정도에 대해 분석을 해보았다. 크게 화정역, 행신역, 강매역인근 정도가 1급지, 그 외 능곡역을 그에 비해 하급지로 나누고 여러 필터링을 통해 어디가 나은지 판단했었다. 여전히 급지를 나눈 부분이 다 틀렸다고 생각하진 않지만, 호재 부분을 살펴보니 능곡이 앞으로는 훨씬 가능성이 있지 않나 하는 생각이 많이 들었다. 그 다음은 GTX-A 개통이 예정되어 있는 화정역. 상권 부문에서는 역시나 화정역과 행신역 인근이 강세인 것으로 보였으나, 화정역은 일부 기피 시설이 있었기에 이는 고려해봄직 하다. 특히 단란주점이나 나이트가 나머지 지역 중 가장 밀집해있기 때문에 얼마나 활성화 돼있는지, 야간에는 어떤 모습일지를 임장을 통해 확인해볼 필요는 있을 것 같다. 만약 너무나 과하게 활성화 돼있는 경우엔 행신역 부근이 차라리 낫지 않나 싶다. 그럼에도 학원가 부문에선 화정역이 가장, 그 다음 행신역 인근이 강세이므로 화정역 인근 지역은 장단점이 꽤나 뚜렷한 지역인 것 같다. 그리고 여러 모로 살펴보니 오히려 강매역 인근에 휴먼시아 아파트들이 위치한 지역이 호재나 상권을 봤을 때 가장 매매를 꺼리게 된 것 같다.

매매/전세 지수가 최근 동반 상승했다는 부분을 감안하더라도 인구와 세대 수가 지속적으로 증가한다는 점, 공급물량이 수요에 비해 꽤 많았던 해가 있었음에도 불구하고 미분양이 모두 소화되고 있다는 점을 미루어 봤을 때 앞으로도 매매가가 상승하지 않을까. 보수적으로 본다면 떨어지지는 않지 않을까 조심스레 예상해 본다. 자산만 준비되면 바로 사서 실거주 하고싶다.

 

이번 분석에는 시간을 꽤 많이 투자했던 것 같다. #8. 매물 찾기 는 천천히 봐가면서 고를 예정이라 이번 포스팅에서는 제외했다. 더 적절한 분석을 위해 분석 단계와 방법을 계속해서 수정하고 있는데, 다 작성하고나서 이전 글과 비교해보니 조금은 더 낫지 않나 싶다. 그리고 한 주에 한 번 분석하는 것은 어렵단 걸 다시 느꼈다. 다음은 어떤 지역을 해볼지 고민 중이다.