부동산 분석 #4. 서울 도봉구

어제 고양시 덕양구로 임장을 가봤는데, 꽤 재미있었다. 백화점 쇼핑하듯이 여러 아파트들을 돌아다니며 구경했다. 놀이터는 어떤지, 아파트 관리 상태는 어떤지, 주차장에 외제차들은 많았는지, 상권은 어땠는지 등등. 정말 직접 가봄으로써 알 수 있는 것들이 많았고, 느끼는 것들도 굉장히 많았다. 특별한 일이 없으면 주 1회 진행해보려고 한다. 타 지역 임장을 해보면서도 우리 동네는 어떤지를 분석해보고 임장도 동일하게 해봐야 앞으로 임장할 때 객관적으로 비교해볼 수 있겠다. 라는 것을 느꼈다. 그래서 오늘 분석은 도봉구로 떠나본다. 살고 있는 동네기에 무심하게 봐왔던 것들을 객관적인 지표를 통해 살펴보면서 도봉구라는 지역은 어떤지 알아보자.

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#1. 인구 및 세대 수

※인구가 최소 20만 이상 도시에서 인구 수 및 세대 수 증감 확인. 세대 수가 인구 수보다 중요. (feat. 부동산 지인)
인구수는 기본적으로 30만이 넘기에 어느정도 수요층은 받쳐주고 있다고 보이지만, 전반적으로 인구수는 계속 줄고 있다. 2008년 37만4천 명에서 현재 31만5천 명 수준으로 줄었을 정도이다. 반면 세대 수를 보면 인구가 급감했던 2015년부터 2020년까지 오히려 증가했다. 이는 전체 인구는 줄었으나 1인가구는 그에 반해 급격히 늘어났을 가능성이 있다는 해석을 할 수 있겠다. 이후 2021년엔 잠시 주춤했다가 2022년에 다시 반등했다. 주택의 가격은 인구 수 보다는 세대 수가 더 의미있는 자료라고 볼 수 있어, 2015년 이후 집 값은 보합하거나 상승, 2022년엔 상승했을 것이라 유추가 가능하다. 실제 매매/전세 지수는 아래 3번 조건을 참고하면, 실제로 2015년에서 2020년까지 상승 후 잠시 보합, 2021년부터 급등했다는 걸 알 수 있다. 그 아래 인구 유입 지도는 3년 기준 증감을 보여주며, 소폭 상승했음을 알 수 있다.

#2. 수요와 공급

※수요 = 미분양 + 청약 경쟁률 / 공급 = 입주 물량 + 인허가 물량 (feat. 부동산 지인)
- 수요
애초에 공급도 많지 않았을 뿐더러 2020년 9월부터 미분양이 하나도 없다. 수요가 꽤 단단하다고 볼 수 있다.

- 공급
공급이 턱 없이 부족하다.

2018년부터 2025년까지 공급된 아파트 물량을 보자. 이는 아파트 물량으로 위 공급물량 중 아파트 외 단독주택이나 빌라 등 주거형태는 포함하지 않는다. 예를 들어, 2018년은 467호의 공급이 있었지만 아래 2018년에 공급된 방학지음재힐스와 도봉금강아미움파크타운을 모두 합쳐도 313호밖에 되지 않는다. 나머지 154호는 아파트 외 공급이란 걸 감안하고 보면 된다. 번외로 공급 세대수를 보면 나홀로 아파트일 것으로 추정해볼 수 있다. 최소 단지는 아니다.
청약 경쟁률 데이터를 확인할 수 있는 도봉금강아미움파크타운과 쌍문역시티프라디움의 경쟁률을 보자. 2018년 공급된 도봉금강아미움파크타운의 청약 경쟁률은 절망수준이다. 1이 채 되지 않아, 신청하면 다 되는 수준이다. 그에 반해 쌍문역시티프라디움은 훨씬 높다. 그래도 가장 공급 세대가 많은 86㎡ 세대는 37.65 수준으로 서울 치고는 높은 편은 아니었다.

#3. 매매, 전세 가격변동

※매매/전세 지수가 동반 하락하다가 전세 지수가 일정 기간 횡보 후 상승하는 매물 주목 (feat. 아실, 호갱노노)
얼마 전 분석을 시도했던 성북구와 비교해봐도 매매/전세 지수 흐름은 매우 유사하다.

#4. 급지 파악

※평당가가 높은 지역 중심으로 가장 비싼 아파트의 연식과 가격을 메모 (feat. 호갱노노)
평당가 분위지도를 보면 1급지는 단연 창동역 인근이다. 평당가 높은 아파트들이 다 밀집되어 있다. 2급지는 3개로 나눠보았는데, 모두 지하철 역과 역세권에 위치한 지역들이다. 2급지 A 인근엔 쌍문역, 2급지 B 인근에는 지도엔 보이지 않지만 방학역이, 2급지 C 인근에는 도봉역과 도봉산역이 위치해있다. 3급지 지역은 걸어서 갈 만한 역이 없다. 그나마 가까운 곳인 우이신설선 솔밭 공원역과 쌍문역은 도보 25분이 소요되며 버스 타지 않고는 도달하기 어렵다.



구분	창동	도봉동	방학동	쌍문동
평균 금액(단위 :억)	5.5	4.7	4.4	3.8

구분	매물	크기(평)	가격(단위 : 억)	평당가(단위 : 만)	연식	비고
1급지	창동 창동주공1단지	21	7.4	3,533	1990
1급지	창동 창동주공2단지	21	7	3,361	1990
2급지 A	창동 창동대우	23	6.65	2,883	1995
2급지 B	방학동 대상타운현대	33	9.4	2,840	2002
3급지	쌍문동 한양2,3,4차	14	4	2,818	1988	소형
2급지 C	도봉동 도봉래미안	31	8.4	2,662	2005

#5. 교통

※수도권의 경우 직주근접, 지방인 경우 수도권과 달리 교통보다 도로 상태 확인
2급지 A 지역은 쌍문역, 2급지 B 지역은 방학역, 2급지 C 지역은 도봉역으로 상정하고 데이터를 산출한다. 3급지의 경우는 쌍문동 한양2,3,4차 아파트를 기준으로 삼았다. 평균적으로 1급지는 43.2분, 2급지 A 41.5분, 2급지 B 46분, 3급지 58분으로 나타나며 교통이 가장 유리한 2급지 A와 교통이 가장 불리한 3급지는 평균 16.5분이나 차이가 난다. 3급지를 제외한 지역은 인근 지하철역을 기준으로 삼았다는 것을 감안하면 역까지 도보시간을 제외하면 약 10분 이내 차이난다고 봐도 무방하다. 그렇다 하더라도 환승 횟수에서 차이가 나므로 직장까지 가는 데네 3급지의 피로도가 가장 크다고 볼 수 있겠다.

구분 (단위 : 분)		강남	여의도	잠실	을지로
1급지	지하철	61 (환승 1)	49 (환승 1)	49 (환승 1)	33 (환승 1)
	버스+지하철	48 (환승 1)	59 (환승 1)	43 (환승 2)	35 (환승 1)
	최단거리	48	49	43	33
2급지 A (쌍문역)	지하철	56 (환승 1) 47 (환승 2)	45 (환승 1)	45 (환승 1)	29 (환승 1)
	버스+지하철	60 (환승 1)	56 (환승 1)	71 (환승 1)	42 (환승 1)
	최단거리	47	45	45	29
2급지 B (방학역)	지하철	59 (환승 2)	56 (환승 1)	46 (환승 2)	42 (환승 1)
	버스+지하철	49 (환승 1)	62 (환승 1)	61 (환승 2)	47 33 (환승 1)
	최단거리	49	56	46	33
2급지 C (도봉역)	지하철	49 44 (환승 1)	58 (환승 1)	48 (환승 2)	44 (환승 1)
	버스+지하철	42 31 (환승 1)	64 (환승 1)	54 (환승 2)	49 31 (환승 1)
	최단거리	31	58	48	31
3급지	지하철	80 (환승 2)	68 (환승 1)	68 (환승 1)	52 (환승 1)
	버스+지하철	71 (환승 2) 77 (환승 1)	59 (환승 2)	59 (환승 2)	43 (환승 2)
	최단거리	71	59	59	43

#6. 학군

※학원가 및 중학교와 고등학교 학업 성취도 확인 (feat. 호갱노노, 아실)
학군을 살펴보자. 지금까지 봐왔던 지역과는 사뭇 다르게 학군 형성이 잘 되어있지 못한 모습을 볼 수 있다. 2급지 A, B, C는 학원가가 거의 전멸이다. 그나마 3급지로 분류된 지역과 창동역 인근이 선방하고 있는 모습. 중, 고등학교를 보더라도 학원가와 크게 다르지 않음을 알 수 있다. 3급지 인근에 선덕중, 신방학중, 선덕고, 정의여자고가 위치하고, 1급지 인근에 노곡중, 창일중, 창동중, 서울여고, 정의여고, 용화여고 가 위치해있다. 2급지 A의 경우 3급지의 정의여자중, 선덕중 정도를 공유한다고 보인다. 학군 관점에서 전체적으로 보자면 3급지 → 1급지 → 2급지 A → 나머지 지역.

#7. 상권

※음식점, 카페, 은행, 병원, 약국, 마트, 공원 등 선호대상 / 모텔, 단란주점, 나이트 등 기피대상 (feat. 카카오맵)
- 선호 대상
음식점과 카페, 병원, 약국 등 상권은 역시 쌍문역이나 창동역, 도봉산역 등 역 인근에 많이 밀집해있다는 것을 알 수 있다. 3급지는 이러한 인프라가 다른 지역에 비해 약점으로 작용한다는 것을 알 수 있었고, 지도에서는 볼 수 없었지만 언덕이 매우 가파른 지형이라는 것도 약점으로 꼽을 수 있다. 반면 1급지는 이마트 본점이 바로 인접해있고, 백화점 등 상권이 발달된 노원과도 매우 가깝다는 부분은 꽤 큰 이점이라고 봐야한다. 다만 음식점이나 카페와 같은 상권은 쌍문역에 비해 크게 발달했다고 보긴 어렵다. 기피시설은 조금씩 분포해 있지만 3급지에는 전혀 없다는 부분도 꽤 주목해볼만 하다. 전체적으로 2급지 A = 1급지 → 나머지로 보면 될 것 같다.

- 기피 대상

#8. 호재

※앞으로 호재가 있는지 확인 (feat. 네이버 부동산)
첫 번째 사진을 보자. 쌍문역 인근에 서울쌍문역서측도심공공주택복합사업과 서울쌍문역서측도심공공주택복합사업이 진행 중이다. 언제부터 시작했는지 살펴보니 2021년 12월 말에 지구 지정이 된 상태이다. 이제 막 시작하는 사업인 만큼 완공까지는 한참 걸릴 것 같다. 기사를 뒤져봐도 완공 예정일은 찾아볼 수 없었다. 유사하게 창동역 부근을 보게 되면, 플랫폼창동 61을 포함한 상업지구가 2017년부터 시작, 2025에 완공 예정인 서울창동도시개발이 진행 중이다. 또 노원역 중심의 상계제1종지구단위계획구역이 일부 1급지 지역을 포함한 것이 보이는데, 이 역시 지구지정 단계라 사실상 구체적인 계획이 수립되지 않았다. 3년 내 계획이 수립되어야 계속해서 지구지정이 유효하지, 계획이 수립되지 않으면 그대로 지구 지정은 해제된다고 한다. 그 위 창동제1종지구단위구역과 방학동689제1종지구단위구역도 마찬가지. 따라서, 이것들은 주택 가격을 상승시키는 요인이며, 호재가 맞지만 근 시일 내 어떤 변화가 있을 것 같진 않다. 두 번째 사진에서도 이와 마찬가지 상태라고 볼 수 있겠다.
교통 측면에선 덕정역에서 수원역을 잇는 GTX-C 노선 개발이 예정되어 있다. 2027년 개통 예정이나 한참 남았고, 현재는 역 지정도 마무리되지 못한 모습이라 더 걸릴 가능성도 배제할 순 없다. 이는 3급지와 2급지 A 지역을 제외하고는 직접적으로 영향을 받을 것으로 보인다.
앞으로 한참 남은 호재들이 많긴 하지만 이것만 보고 투자를 성급하게 하는 것은 경계해야 한다.

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정리해보자면 1급지는 왜 1급지인지, 매물 평당가가 왜 높은지 데이터를 통해 증명하고 있다. 대형마트 슬세권, 도봉구에서 가장 훌륭한 상권은 아니지만 적절히 발달되었으며, 잘 발달된 노원역 인근 상권 또한 생활권역에 있다는 점, 학업 성취율이 높은 중고등학교가 인접한 점, 2호선과 4호선이 모두 지나는 창동역이 역세권인 점과 GTX-C 노선 개발. 그 외 지구단위 계획지역까지. 입지가 도봉구에서는 가장 좋음이 자명한 것 같다. 예외적으로 3급지의 경우 교통은 분명 가장 취약했지만 학군이 가장 좋았으며, 무난한 상권과 기피시설이 전혀 없는 점은 꽤 주목해볼만 했다. 학군 좋고 조용한 곳에서 살고싶은 사람이라면 이 지역을 선택할 만한 요건이 된다고 생각한다. 그럼에도 만약 내가 투자를 할 수 있다면 창동역 인근을 투자할 것 같고 그 외 지역은 하지 않을 것 같다.