부동산 분석 #1. 경기도 의정부시

#1차 필터링 - 인구 (feat. 부동산 지인)

- 20만 이상인 도시 우선으로 인구 수와 세대 수가 증가하는 지역을 우선으로 보게 된다.

- 의정부시는 여전히 아주 조금씩 증가하고 있다. 인구 또한 46만이 넘는다.

 

#2차 필터링 - 수요와 공급 (feat. 부동산 지인)

- 수요를 보자. 최근 미분양이 꽤 나다가, 현재는 거의 다 소화가 되고있는 모습이다.

- 청약 경쟁률은 뭘 봐야될지 잘 모르겠다. 물건마다 격차가 너무 큰데 어떤걸 봐야할까.

- 공급을 보면 앞으로 줄어든다는 것을 볼 수 있다.

 

#3차 필터링 - 매매/전세지수 분석 (feat. 아실)

- 약 2013년에 전세지수가 매매를 역전해서 얼마 전에 다시 매매지수가 역전했다.

- 매매, 전세지수가 동반 하락하다가 전세 지수가 매매지수를 역전 한 후 매매지수가 급격히 오르며 전세지수 역전 및 매매가 상승을 한 싸이클로 고려하였을 때, 이 그래프는 매매하기에 적절한 타이밍인지에 대한 깊은 의문을 남긴다.

- 2013년부터 약 2020년까지가 진입하기 좋은 타이밍이었을 것으로 보이고, 현재는 관망하는 것이 낫지 않나 싶다.

 

#4차 필터링 - 비교 평가를 통한 저평가 매물 찾기(feat. 호갱노노)

- 서울 및 수도권을 제외한 비교 평가이므로 의정부를 대상으로 필터링 하긴 어려울 것 같다.

 

#5차 필터링 - 급지를 파악하기 (feat. 호갱노노)

- 인근 가장 비싼 매물의 연식과 가격 메모하기.

1. 신일 유토빌 - 2003년식 35평 6.55억

의정부역 조금 아래로 가면 회룡역과 더 가까운 지역이 있다. 가격은 회룡역풍림아이원 아파트가 조금 더 비싸지만 유의미한 정도는 아니라고 보이고, 왕관 아이콘을 가진 신일유토빌이 더 수요가 크다고 볼 수 있을 것 같다. 심지어 회룡역풍림아이원 아파트가 연식이 더 최신이다.

2. 의정부롯대캐슬 골드파크 1단지 - 2018년식 34평 7.48억

1단지가 2단지보다 약 6천만원이 더 비싼 이유가 뭘까. 걸어서 범골역까지의 거리때문인가 싶었는데, 도보로 해봐야 5분 이내로 차이 난다. 각각 약 13분, 17분 정도. 이것 때문일까 싶긴 하나 정확한 이유는 잘 모르겠다.

3. 의정부역 센트럴자이 앤 위브 캐슬 - 2022년식 24평 7.1억

범골역과 의정부역 사이에 위치하며 3개 매물 중 가장 최신식, 평당가가 가장 높다.

#6차 필터링 - 학군과 상권 (5차 필터링에서 이어짐)

1. 학원가

세 지역을 중심으로 학원가들이 몰려있는 것을 알 수 있다. 전부 생활권(도보로 20분 이내 이동 가능)으로 비등비등하다고 보인다.

2. 학업성취도 기준 중학교

주변 중학교를 보면 전체적으로 성취도가 높다고 볼 순 없지만 신일유토빌 > 롯데캐슬골드파크 = 센트럴자이앤위브캐슬 정도로 보인다.

3. 상권

- 모텔은 센트럴자이에 가장 밀집되어 있다. 기피 대상이므로 센트럴자이가 가장 불리하다고 볼 수 있다.

- 단란주점은 의정부 번화가 인근에 분포되어 있으며 신일유토빌 아파트 인근엔 전혀 없기에 가장 유리하다고 볼 수 있다.

- 병원은 신일유토빌 아파트 인근에 가장 밀집되어 있고, 다음으로는 의정부역 상권 및 우측 신곡동과 가장 맞닿아 있는 센트럴자이가 유리하다. 롯데캐슬골드는 가장 병원과 인접하지 않다고 볼 수 있어 가장 불리하다.

- 카페를 살펴보면 역시 상권이 많이 발달한 의정부와 신곡동과 인접한 센트럴 자이가 가장 낫고, 나머지는 고만고만한 것 같다.

- 음식점 또한 카페 현황과 동일한 것으로 보인다.

- 은행은 의정부역에 밀집되어 있고, 그와 인접한 롯데캐슬골드파크 또는 센트럴자이가 낫다고 보인다. 다만 신일유토빌은 걸어서 갈 수 있는 은행의 수가 더 많다는 것은 주목할 만 하다.

- 대형 마트는 회룡역 근처에 롯데마트 1개만 있어서 의정부 롯데캐슬골드만 불리하다고 볼 수 있지만 셋 모두 차타고 다녀야돼서 큰 차이가 있을 것 같진 않다.

- 놀이터는 각 단지 내 존재한다고 감안했을 때, 그 외 공원은 롯데캐슬골드파크 주변에 가장 많으며, 신일유토빌 인근엔 거의 없다.

#7차 필터링 - 내 투자금에 맞는 단지 찾기

갭 가격을 살펴보자면, 롯데캐슬골드파크는 3.28억, 신일유토빌은 2.4억, 센트럴자이는 아직 전세 데이터가 없어 측정 불가한 상태이다.

이 가격들을 호갱노노에서만 확인해서 결정할 것이 아니라, 네이버 부동산에서 실제 매물 가격을 참고해야한다. 경험상 대부분 네이버 부동산의 실제 매물이 호갱노노의 실거래가보다 항상 높았기 때문이다.

#결론

첫 번째 부동산 분석을 의정부시로 지정해서 진행해보았다. 총 7차 필터링을 통해 분석을 해보니 어떤 매물이 내게 더 나을 수 있는지 판단이 어느정도는 가능했던 것 같다. 다만 모든 필터링이 정말 적절하게 되었는가에 대한 의문은 여전히 남아있다. 특히 청약 경쟁률은 뭘 봐야할 지도 감이 오지 않았다. 먼저, 2차 필터링까지만 보면 좋다고 생각했지만 3차 필터링 매매/전세 지수를 보고 나니 들어갈 타이밍은 대략 2020년 6월정도까지였단 걸 알게됐다. 지금은 매매가를 역전해버린 전세가격이 매매가를 한 참 밀어올린 후로 보여, 조금은 관망해야할 타이밍이지 않나 싶다. 물론 7차 필터링에서 갭 차이를 봐도 매매가 상승에 의해 전세가율이 평균보다도 많이 떨어져있는 것을 볼 수 있다.

 

만약 내가 돈이 있을 때 어딜 살거냐? 라고 자문하자면 신일유토빌을 최우선으로 고려할 것 같다. 상권을 분석했을 때는 우측 신곡동과 의정부동이 모두 인접한 센트럴자이가 가장 낫다고 판단이 들었지만, 모텔과 단란주점 등 기피시설도 인접해있다는 것이 단점이다. 신일유토빌 인근엔 모텔 및 단란주점이 없었다. 학군에서 역시 신일유토빌이 비교적 학업성취도가 높은 호원중과 회룡중에 가장 가까워, 더 나은 입지라고 보인다. 위에서는 역세권을 고려하지 않았지만 의정부 경전철과 1호선이 모두 있는 회룡역을 걸어서 10분 이내에 갈 수 있는 신일유토빌이 가장 입지가 나아 보인다. 또, 갭 차이도 가장 낮아 투자금도 낮다. 건폐율은 세 아파트 중 18%로, 센트럴자이 19%, 롯데캐슬골드파크 16%와 크게 차이나지도 않으며 세대 수는 2400여 세대의 센트럴자이 다음 1400여 세대로 구성된다. (롯데캐슬골드파크는 2개 동이 떨어져 있으며, 동 당 900여 세대이긴 하나 모두 더하면 1800여 세대로 구성됨.) 이처럼 이성적으로 판단했을 때는 신일유토빌이 최우선적으로 구매 대상으로 삼을 수 있겠다.

 

사실을 말하자면 아이를 키우는 입장이 들어가서 신일유토빌을 최우선으로 고른 것이나 미혼인 지금은 번화가 상권이 더 가까운 곳을 가고싶어서... 센트럴자이를 선호할 것 같다. 어차피 당장 살 수 있는 건 아니라 망상은 자유.