부동산 분석 #5. 서울시 노원구

얼마 전 공릉동을 지나다가 괜찮아 보이는 아파트들을 보고는 이 지역이 궁금해졌다. 예전에는 알부자들이 노원에 산다는 소문도 돌고 그랬었고, 내게는 꽤나 친숙한 곳이다 보니 자연스럽게 관심이 더 쏠렸던 것 같다. 그래서 시작한 노원구 탐방. 이제부터 시작해보자.

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#1. 인구 및 세대 수

※인구가 최소 20만 이상 도시에서 인구 수 및 세대 수 증감 확인. 세대 수가 인구 수보다 중요. (feat. 부동산 지인)
인구 수는 50만 정도로 꽤나 인구 수는 충분하다. 다만 2010년부터 꾸준하게 계속 감소하고 있는 것을 볼 수 있다. 반면 세대 수는 2011년에 크게 하락했으나, 이후 등락이 있지만 점차 회복하고 있다. 2022년엔 인구 수, 세대 수 할 것 없이 반등한 모습이다. 2019년 한 기사를 찾아보면 당시 10년 내 인구 감소율이 서울시 평균인 4.3%에 비해 11.7%로 2배 이상이었다. 노원구에서는 구민들의 이탈을 막기 위해 발 벗고 나서며 '힐링노원'이라는 슬로건을 내세운 정책을 실행 중이다. 경춘선숲길이나 노원불빛정원 등이 그것이다. 이 같은 정책의 효과를 증명하는 데이터가 등장하며 살기 좋은 노원을 만들기 위해 노력하고 있는 모습이다. (기사)

#2. 수요와 공급

※수요 = 미분양 + 청약 경쟁률 / 공급 = 입주 물량 + 인허가 물량 (feat. 부동산 지인)
- 수요
말할 필요가 없다. 2016년 하반기부터 미분양이 한 개도 없다.

- 공급
2022년, 2021년에는 각각 3천, 2천여 세대 공급되었으나, 여전히 수요량을 채워주지 못하는 모양새다. 향후 3년간 큰 공급은 없을 예정.

#3. 매매, 전세 가격변동

※매매/전세 지수가 동반 하락하다가 전세 지수가 일정 기간 횡보 후 상승하는 매물 주목 (feat. 아실, 호갱노노)
매매/전세 지수는 KB부동산에서 확인할 수 있는데, 최근 2022년 1월을 기준(100%)으로 표현하고 있다. 기준일은 계속 바뀌며 크게 중요하진 않다. 기준일과 비교하여 전세와 매매가 얼마나 올랐는지 동향을 보기위한 자료이므로, 그 사실을 알고 차트를 보도록 하자. 사실 매매/전세 지수는 한국감정원에서도 계속해서 표를 내놓고 있는데, 산출 방식이 다르다보니 데이터의 차이는 있을 수 있다. 다만, KB부동산은 대출을 통해 시장에 자금을 투입하는 등 금융기관 역할 또한 영위하므로 공공기관 한국감정원보다 지수 추이에 더 민감하게 반응한다고 볼 수 있다. 다른 말로, 둘 다 참고해도 되지만 KB부동산이 한국감정원 대비 시장 최전선에 있어서 해당 데이터를 신뢰하겠다는 이야기다. KB부동산에서 매매/전세 지수 제공 그만두겠다고 하자, 수요자들의 큰 반발로 바로 서비스 제공하겠다고 번복하기도 했다. 각설하고 지수를 다시 보면, 2020년 하반기부터 지수가 엄청나게 오르다가 최근은 조금 주춤하는 모양새다. 2008년도 하반기부터 보면 전세지수가 급등, 매매지수는 서서히 하락하고 있다. 이 때는 '갭차이가 줄어들었다, 아파트 가격이 하락할 것으로 예상하며 매수 심리가 위축되었다, 시장에 매물이 수요보다 많이 돌고있다.' 고 볼 수 있다. 이후 2015년부터는 매매지수도 서서히 상승하며 2019년에 잠깐, 2020년 하반기부터는 2022년까지 급등한 것을 알 수 있다. 약 2016년부터 전세 지수는 급격했던 상승세가 꺾이며 횡보, 매매 지수 상승률이 전세보다 가파르게 오른다. '이러면 차라리 사는게 낫겠는데?' 라는 매수심리가 작동하며 전세 지수보다 매매 지수가 더 상승했다. 지금은 너무 올라버렸고, 금리도 매우 올른 상황이기에 일단 관망하는 포지션을 취하려고 하나, 나중에 이런 비슷한 차트를 본다면, 공격적으로 2016년 하반기에 전세 지수 횡보를 약 6개월간 보고 투자 또는 안정적으로 2018년 전세 지수가 약 1년 ~ 2년 횡보하는 것을 시그널 삼아 매수할 타이밍으로 가져가면 되겠다. 말은 참 쉽다. 그래도 부동산은 일정 사이클을 가지는 시장이기에, 기회는 올거고 난 준비만하면 된다는 마음을 가져보자.

#4. 급지 파악

※평당가가 높은 지역 중심으로 가장 비싼 아파트의 연식과 가격을 메모 (feat. 호갱노노)
평당가 맵을 본 첫 인상은 '독특하다.' 였다. 보통 역 근처가 아무래도 평당가가 높을텐데 노원구는 조금 달랐다. 오히려 역에서 거리가 조금 있는 중계주공 4단지 아파트 인근 지역의 평당가가 가장 높았다. 평당가 맵을 보면 쌍문동도 같이 포함됐기 때문에 파란색 점들이 노원구에 몰려있지만, 실제로 하나씩 확인해보면 1급지와 2급지 지역은 최소 500만원에서 많으면 1,000만원 가까이 차이가 난다. 1급지 지역이 대부분 평당가 3,500만원에서 4,000만원대 아파트가 즐비해 있다면 다른 곳들은 3,500만원 이상 아파트들이 주는 아니었다. 왜 오히려 역세권이 아닌 1급지가 가장 평당가가 높은지 생각해보다 두 가지 가능성을 예상해볼 수 있었다. 첫 번째는 연식이 다른 지역들보다 비교적 신식이라는 것. 2급지 대부분의 가격을 형성하고 있는 아파트들은 연식이 약 34년~35년이나 된 구식이었다. 반면 1급지는 나이 20대 아파트들도 꽤 많은 비중을 차지한다는 걸 알 수 있었다. 다음은 동북선 준공 예정인 지역이기 때문일 수 있겠다고 생각했다. 2026년 준공예정이긴 하지만 완공만 되면 1급지 또한 다른 지역 못지 않게 역세권이 될 수 있다. 두 요인을 주 축으로 이런 가격대를 형성한 게 아닐 지 추측해본다. 그 외 학군이나 상권 등 조건은 아래에서 더 확인해보자.



구분	상계동	중계동	하계동	공릉동
평균 금액(단위 :억)	6.1	7.5	7	4.6

구분	매물	크기(평)	가격(단위 : 억)	평당가(단위 : 만)	연식	비고
2급지B	상계동 대림	33	11.5	3,414	1988
2급지B	상계동 상계주공5단지	11	8	7,075	1987
1급지	중계동 양지대림1차	33	12.7	3,857	1998
2급지C	하계동 현대우성	30	12.55	4,074	1988
1급지	중계동 청구3차	31	13.25	4,186	1996
그 외	상계동 노원센트럴푸르지오	24	10.2	4,233	2020	비교적 신축
그 외	공릉동 태릉해링턴플레이스	29	12.5	4,246	2021	비교적 신축

#5. 교통

※수도권의 경우 직주근접, 지방인 경우 수도권과 달리 교통보다 도로 상태 확인
1급지는 역세권이 아니기 때문에 역까지 버스를 무조건 한 번 타야하는 번거로움이 있어, 교통편에선 가장 불리하다. 평균 값을 계산해보면, 1급지가 55.25분, 2급지A는 44.25분, 2급지B가 43분, 2급지C가 39.75분으로 하계역 인근인 2급지C가 일자리까지 도달하는 데에 1급지보다 평균 15분 이상이 절약된다. 환승 횟수도 평균 1회 가까이 차이나는 것을 고려하면 꽤나 유의미한 시간이라고 볼 수 있다.

구분 (단위 : 분)		강남	여의도	잠실	을지로
1급지	버스	59(환승 1)	-	-	-
	버스+지하철	57(환승 2)	65(환승 2)	50(환승 2)	49(환승 2)
	최단거리	57	65	50	49
2급지A	버스	59	-	-	35(환승 1) *버스+지하철
	지하철	47(환승 1)	55(환승 2) 63(환승 1)	40(환승 1)	40(환승 2) 49(환승 1)
	최단거리	47	55	40	35
2급지B	버스	61	-	-	-
	지하철	52(환승 1)	49(환승 1)	38(환승 1)	33(환승 1)
	최단거리	52	49	38	33
2급지C	버스	47	-	-	62
	지하철	41(환승 1)	50(환승 2) 58(환승 1)	34(환승 1)	34(환승 2) 44(환승 1)
	최단거리	41	50	34	34

#6. 학군

※학원가 및 중학교와 고등학교 학업 성취도 확인 (feat. 호갱노노, 아실)
1급지가 왜 평당가가 높은지 이유를 찾았다. 바로 학군이다. 아래 학원가를 보면 알겠지만 해당 지역에 서울에서 2번째로 많은 학원가가 위치해있음을 알 수 있다. 정말 대단하다. 서울 학군 순위를 찾아보니 강남 다음으로 항상 언급될 정도로 인구를 유입시킬 수 있는 큰 요인이다. 다만 학원가 개수에 비해서는 학업성취율이 월등히 높지는 않은 부분이 인상적인 것 같다. 매형이 학원가에서 일하고 있어서 중계 학원가 위상을 물어보니 대치동 다음이라고 했다. 대치동, 목동, 중계가 아주 대단하다고... 아무튼 말할 것 없이 1급지가 가장 우세하고 나머지는 학원가가 거의 불모지 수준이다 보니, 타 급지에서는 다 이 지역으로 학원을 다닐 것 같다는 생각이 든다.

#7. 상권

※음식점, 카페, 은행, 병원, 약국, 마트, 공원 등 선호대상 / 모텔, 단란주점, 나이트 등 기피대상 (feat. 카카오맵)
- 선호 대상
웬만한 상권은 모두 노원역 근처가 가장 밀집해있다. 사실상 다른 지역들은 슬세권에 꽤 괜찮은 음식점 또는 카페 등 상권들이 위치해있지 않다고 보는게 맞겠다. 거의 대부분 노원이나 인근 상권이 발달된 지역으로 갈 것 같다는 추론이 가능하다. 반면 아래 기피대상도 고려해보면 그 만큼 조용한 동네라고 보는 것도 무리는 없을 것 같다.

- 기피 대상
모텔은 고사하고 단란주점은 검색해도 잘 안나오는데, 노원구는 의외로 정직하게(?) 나오는 것 같다. 선호 대상이 노원구에 많았던 것과 비례하여 기피 대상도 다수 존재한다는 것을 알 수 있다.

#8. 호재

※앞으로 호재가 있는지 확인 (feat. 네이버 부동산)
상계재정비촉진지구(상계 뉴타운)는 2006년부터 2024년까지 기간동안 진행 예정이며, 총 6개 구역으로 나누어 개발을 진행하고 있다.
위 매물을 살펴보았을 때 발견한 상계동 노원센트럴푸르지오가 상계4구역에 위치하여 재개발 된 지역으로 보면 된다. 상계동 노원롯데캐슬시그니처 또한 상계6구역에 위치하여 내년 6월 입주 예정이다. 이처럼 재개발이 진행됨에 따라 해당 지역 아파트 매물 가격이 높아질 수밖에 없었다. 다만 재개발 지역이 모두 완공되진 않아서 평균치로 두고 보면 급지 중 하나로 선정할 만큼 가격대가 높진 않음을 알 수 있다. 그 외로 상계1구역은 시공사 선정 진행 중, 상계2구역은 초기단계, 상계3구역은 공공재개발을 추진 중으로, 제 각기 진행사항이 다르다.
참고) https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202109291357011860650

상계제1종지구단위계획구역은 노원역, 마들역, 중계역 일부, 창동역 우측을 커버하는 광범위 개발사업이나, 기간조차 미정이므로 아파트 가격에 어떤 영향을 주긴 어려울 것으로 보인다.

동북선 개통이 매물 가격에 큰 영향을 끼칠 것으로 보이며, 이미 어느정도는 반영이 되었을 것이다. 다만 2026년에 완공 예정이며, 보통 계획된 기간에 완공되기엔 매우 어렵다는 것을 보면 동북선 개통이라는 사실로 인해 막무가내로 가격이 오르진 않았는지 고려해야한다.

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공릉이 궁금해서 살펴본 노원구 분석. 노원구에서는 공릉이 약세인 것으로 보이며, 다시 말하면 그 만큼 가시권에 있는 매물들도 많다는 뜻이 되겠다. 다만 선택할 땐 반드시 지역적인 장단점이 내게 어떻게 다가오는지에 대한 고려는 필수다.
노원역 인근은 예전부터 알짜배기로 잘 사는 사람들이 사는 동네란 인식이 있었는데, 그 사실을 여실히 느낄 수 있었다. 상권이 가장 발달되었고, 지하철 또한 4호선, 7호선, 조금 더 가면 창동에 1호선까지 이용할 수 있다는 장점이 있다. 그리고 이번 분석에서 서울 내 대치동 다음으로 가는 학군인 중계를 발견한 점이 가장 놀라웠고, 노원이라면 해당 지역도 꽤나 지척에 있다는 부분도 장점으로 작용할 수 있겠다. 이런 이유들로 인해 이번 분석에서 가장 매력적으로 느껴졌다. 그 만큼 가격대도 높은 게 불가피한 일인 것 같다.

마지막으로 최근에 공릉 경춘선 숲길, 그 인근 카페를 자주 가고 있는데, 꽤 조성을 잘 해놓았다고 느끼고 있다. 여기 살면 어떨까? 한적하고 여유롭지 않을까? 라는 생각이 들 정도로. 분명 위처럼 손품만 팔았을 땐 공릉은 다른 지역에 비해 별로인 지역이라며 우선순위를 낮추는 등 속단할 수 있겠으나, 발품을 팔게되면 또 다른 생각을 할 수 있다는 점이 흥미롭다. 이처럼 손품과 발품을 모두 팔아보는 것이 중요함을 다시 한 번 느꼈으며, 양 쪽 모두 만족스러운 지역과 매물을 골라야 함을 다시 한 번 명심하자.